LA OBLIGACIÓN DE INSCRIBIRSE Y CARACTERES DEL SISTEMA
Por Gerardo J. Rodriguez Arauco
LA ENTRADA EN FUNCIONAMIENTO DEL RPAC:
Con la publicación de la Disposición 27/2023, el día 20 de abril de 2023, se puso en marcha definitivamente el sistema creado por la ley 14.701 de Registro de Administradores de Consorcios de la Provincia de Buenos Aires (RPAC).-
Los temas que podrían abordarse son variados (y serán tratados en entregas venideras), pero conviene centrarse ahora en el deber de inscripción, los requisitos para el alta y cómo se cumplimenta esa carga de quien pretenda administrar.
EL DEBER DE INSCRIBIRSE:
El deber de inscripción incluye a todas aquellas personas que de manera individual o asociadas mediante alguna forma jurídica administren consorcios de propiedad horizontal.
La inscripción o registración es obligatoria.
Tanto el decreto reglamentario de la ley 14701 como esta Disposición nro. 27/23 hacen una distinción entre administradores profesionales o rentados, y aquellos que realizan sus tareas en virtud de integrar el consorcio como copropietarios. O sea: el administrador profesional y el ad honorem.
En el segundo caso, se ha fijado como obligatoria la inscripción, pero se exime al administrador no profesional o ad honorem del curso de capacitación.
En ambos casos la inscripción del interesado en administrar o continuar administrando es obligatoria.
Recordemos que la disposición aludida ordena: Todas las dependencias públicas y privadas, que actúen en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, deberán verificar la inscripción ante el RPAC de la persona humana o jurídica que pretenda vincular a un consorcio de propiedad horizontal, de conformidad al carácter obligatorio establecido en el Artículo 2° de la Ley No 14.701.
A la par, no podrá presentar su postulación a la asamblea de propietarios como candidato a administrar o renovar su mandato, quien no acredite con el Certificado de Inscripción el alta en el sistema. Salvedad hecha del administrador gratuito que no debería –siempre según el texto de ley 14701- exhibir el Certificado de Acreditación para la renovación del mandato.
Y por último, la ausencia de inscripción o de renovación de la misma, constituirá falta que justifica la aplicación de las sanciones disciplinarias previstas en la ley 14701.
La inscripción será a pedido del interesado o de oficio. La inscripción de oficio se producirá cuando en el marco de un procedimiento de fiscalización, del vencimiento de un plazo dispuesto en normas generales, de información recibida de terceros (denuncia) etc., se detecte la existencia de un administrador no inscripto.
LOS REQUISITOS:
Deberá consignarse: 1. Nombre y apellido o razón social y domicilio real o sede social. 2. Domicilio especial físico constituido en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, Teléfono y el domicilio electrónico que constituyen. 3. En el caso de personas jurídicas, certificado de vigencia emitido por la autoridad de registro; 4. Constancia de CUIT emitida por la Administración Federal de Ingresos Públicos, 5. Constancia de inscripción en la Agencia de Recaudación de Buenos Aires (ARBA). 6. Certificado de aprobación de curso de capacitación sobre administración de consorcios y copia del programa de materias desarrollado.
Se destaca -para las personas jurídicas que administran- que existe el deber de identificar a UN (1) Responsable Técnico por cada VEINTE (20) consorcios administrados. Este es una persona humana que actúa como el principal referente de la persona jurídica designada como administradora del consorcio de propiedad horizontal, y quien mantiene, coordina o dirige la comunicación y relaciones con el consorcio de propiedad horizontal administrado.
El Responsable Técnico puede o no ser integrante del órgano de administración de la persona jurídica que administra el consorcio, sin perjuicio de las responsabilidades que le incumben en tal carácter.
Ya volveremos sobre esta figura en otras presentaciones.
LOS CURSOS DE CAPACITACIÓN:
Se debe acreditar la aprobación de curso de capacitación sobre administración de consorcios, en entidades previamente autorizadas; aunque las normas transitorias disponen excepciones en el arranque del sistema, que podrían resumirse así:
1. Aquellas personas humanas que acrediten haberse desempeñado a título oneroso (no gratuitamente) como administradores de consorcios de propiedad horizontal en la Provincia de Buenos Aires, durante los CINCO (5) años anteriores a la fecha a partir de la cual debieran inscribirse ante el RPAC, estarán eximidos de acreditar el curso de capacitación como tales, sin perjuicio de la obligación de acreditar el curso de actualización en oportunidad de cada renovación anual.
La forma de probar la condición mencionada arriba es acreditar la constancia de inscripción ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) por esta actividad y alta de Ingresos Brutos ante la Agencia de Recaudación de Buenos Aires (ARBA).
2. Aquellas personas humanas que acrediten haberse desempeñado a título oneroso como administradores de consorcios de propiedad horizontal en la Provincia de Buenos Aires, por un término de al menos UN (1) año anterior a la fecha a partir de la cual debieran inscribirse ante el RPAC, podrán solicitar su inscripción y acceder a un plazo de gracia de UN (1) año para acreditar la realización del curso en una entidad autorizada.
LISTADO DE CONSORCIOS:
Amén de la restante documentación que menciona la reglamentación, se destaca la obligación de acompañar un listado de los Consorcios y todo tipo de conjuntos inmobiliarios que administran, con su identificación tributaria si la tuviera …, desde cuándo se encuentra designado/a y consignar los nombres y apellidos y correos electrónicos de los integrantes del Consejo de Propietarios, si existiera, o la declaración jurada de su inexistencia, en cada caso. También en cada caso, deberán indicar el número de plano con el cual la Dirección Provincial del Registro de la Propiedad inscribió el Reglamento de Propiedad Horizontal.
Esto último a los fines de identificar a los consorcios de manera de evitar superposiciones en cuanto a la calidad de administrador.
VIGENCIA:
La matrícula del RPAC tiene un plazo de vigencia de UN (1) año, con la obligación de renovar la misma todos los años, mientras se mantenga en el ejercicio de la actividad.
El cómputo del plazo se establecerá desde la fecha de la resolución que ordene la inscripción.
La renovación requerirá la acreditación de haber aprobado los cursos de actualización que en la materia autorice el organismo de control.
Como síntesis, en materia de registración, se dispone un sistema de inscripción y de renovación anual, por medios virtuales, de carácter obligatorio y compulsivo para quienes pretendan mantenerse o iniciarse en la actividad.
El cronograma del Anexo de la disposición que comentamos indica que el comienzo de las fechas de inscripción van desde el 24 de abril de 2023 al 7 de agosto de 2023, según el partido de que se trate, para toda la Provincia de Buenos Aires.
Gerardo J. Rodriguez Arauco.
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