Primeros aspectos prácticos de la Reglamentación de la Ley N° 14.701 por Decreto nro.1734/2022 del 24.11.2022.
Por: Gerardo J. Rodriguez Arauco.
El día 24.11.2022 se ha publicado en Boletín Oficial el Decreto 1734/22 reglamentario de la ley 14701.
Varias normas importantes de la ley no han sido reglamentadas, pero otros aspectos sí han merecido tratamiento reglamentario, amén de las disposiciones administrativas que al efecto dictarán la Dirección de Personas Jurídicas de la Pcia. De Bs.As.
Aspectos abordados por la reglamentación:
- Autoridad de aplicación: Se designa a la Dirección Provincial de Personas Jurídicas, como Autoridad de Aplicación de la Ley N° 14.701. Se crea la Unidad de Coordinación del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires, dependiente de la Dirección aludida. (UCRPAC)
- Facultades: La Autoridad de Aplicación podrá dictar las normas interpretativas, aclaratorias y complementarias necesarias para la aplicación de la ley, motivo por el cual es de esperar que en fecha próxima publique disposiciones sobre los trámites administrativos atinentes a inscripción, registro, régimen disciplinario, entre otros temas regulados por la ley.
También:
- Organizar y controlar el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires, creado por la Ley N° 14.701.
- Llevar adelante los procedimientos de inspección, comprobación y juzgamiento de las infracciones previstas por la Ley N° 14.701 y articular su actuación, cuando corresponda, con la Autoridad de Aplicación de la Ley N° 13.133 y sus dependencias funcionales, en lo atinente al procedimiento administrativo, en todas aquellas cuestiones relativas a la defensa de los derechos de las y los consumidores, usuarios y usuarias.
- Empadronamiento. El decreto establece que dentro del plazo de SESENTA (60) días de la entrada en vigencia de la presente reglamentación, la DPJ deberá iniciar un empadronamiento de las personas que desarrollan tareas de Administración de Consorcios en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires.
- Rúbricas. Aclara la regulación reglamentaria que los administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal deberán solicitar a la Autoridad de Aplicación la rúbrica de los libros de administración, de actas de asambleas y de registro de firmas de los copropietarios. No indica si el libro de registro de propietarios debe estar rubricado, pero debería interpretarse que sí, dado que está mencionado en el Cod.Civil y Comercial como obligatorio. (art. 2067 inc. I)
- Capacitación personal. La DPJ difundirá el listado de cursos de capacitación disponibles y su descripción, en alusión a la norma del art.9º ley 14701 que dice:Los administradores/as de consorcios deberán arbitrar los medios para asegurar que los trabajadores habituales del consorcio asistan a cursos de capacitación sobre seguridad e higiene, al menos una vez por año. –
- Declaración Jurada Anual. En relación al art. 10 de la ley 14701 que obliga a la presentación de la Declaración Jurada anual, se dispondrá la modalidad, formas y fecha de su cumplimiento por medio de normas administrativas. Recordemos que deberá presentarse un listado actualizado de los Consorcios que administra, consignando si lo hace a título gratuito u oneroso. b. Copia de las actas de Asambleas relativas a rendiciones de cuentas. c. Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, de seguridad social y cualquier otro aporte de carácter obligatorio; seguro de riesgo de trabajo; cuota sindical si correspondiere; capacitación sobre seguridad e higiene, relativos a los trabajadores dependientes de cada uno de los Consorcios que administra, indicando fecha y entidad bancaria en la que se efectuó el depósito. d. Nómina de juicios civiles y comerciales en los que haya sido demandado personalmente por daños y perjuicios o cualquier otra acción judicial, relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos. En el caso de personas jurídicas, la reglamentación deberá establecer qué otras autoridades deben cumplir con este requisito. e. Nómina de juicios civiles y comerciales en los que haya sido actor o demandado el Consorcio que administra). f. En su caso, el detalle de los juicios por cobro de expensas, indicando carátula, capital reclamado y juzgado interviniente.
- Deber de exhibición e información. Sobre el ARTÍCULO 13 de la ley, referido a Requisitos para contratar, se reglamentó que –más allá del deber de información que prevé el artículo 16, inciso b), el artículo 18 y siguientes de la Ley N° 14.701- los administrados y/o la Autoridad de Aplicación podrán requerir, en cualquier momento, la documentación e información enumerada por el artículo 13, requerimiento que deberá ser satisfecho en un plazo razonable, a ser determinado por la Autoridad de Aplicación
La documentación del caso es la detallada en el art. 13 de la norma de fondo:
Presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que reúnan los siguientes requisitos:
a. Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.
b. Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, por separado.
c. El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.
d. Si se otorga o no garantía y, en su caso, el alcance y duración de ésta.
e. El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.
f. Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil.
Recordar que como salvedad la ley dispone que en aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores, el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo, limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto.
- Registración para fiscalización. La DPJ deberá establecer un mecanismo de anotación de las personas humanas o jurídicas que ejerzan la actividad de Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal en infracción a la Ley No 14.701, a fin de ejercer las facultades de fiscalización y, en su caso, aplicar el régimen de sanciones previsto en dicha norma.
Recordemos que conforme ese ARTÍCULO 16 Son infracciones a la presente Ley:
a. El ejercicio de la actividad de Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente Ley, con excepción de lo dispuesto en el artículo 3.
b. La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 13.
c. El falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 4.
d. El incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 8°, 9°, 10, 11 y 12, cuando obedecieran a razones atribuibles al administrador.
e. El incumplimiento de la obligación impuesta por el artículo 6° in fine. –
- Según el Anexo del decreto comentado, la Unidad de Coordinación del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires, tiene como facultades:
Asistir a la Dirección Provincial de Personas Jurídicas en la implementación del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.
Realizar los análisis y estudio de la documentación presentada e informar sobre la legitimidad del pedido y/o mantenimiento de la inscripción en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.
Asistir a la Dirección Provincial de Personas Jurídicas en la elaboración de anteproyectos normativos y reglamentarios relativos a la implementación del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.
Verificar el debido cumplimiento de la normativa legal y reglamentaria aplicable al ejercicio de la función de Administrador de Consorcio de Propiedad Horizontal en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires.
Proponer la implementación de medios alternativos de solución de conflictos, ante el supuesto de recepción de denuncias de los administrados en la dirección.
A la fecha el resto de las disposiciones que organicen el Registro, así como su funcionamiento, modalidad y oportunidad de presentación de inscripciones, procedimiento disciplinario, entre otros aspectos, deben ser expedidas por la Dirección de Personas Jurídicas de la Pcia. De Bs.As. con la asistencia de la UCRPAC.-
Gerardo J. Rodriguez Arauco.
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