Por: Gerardo J. Rodriguez Arauco
A propósito de criterios judiciales divorciados de la realidad
El cuadro de situación
Sabemos que hay un singular imperativo moral en la obligación de pagar expensas en el sistema horizontal. Es de toda lógica, dado que se trata de las erogaciones que se generan en la vida comunitaria de la que forman parte integrante todos los propietarios. De alguna forma, el que no paga está viviendo a costa de los restantes que sí cumplen en forma puntual e íntegra con sus obligaciones consorciales.
Estos conceptos, básicos para la convivencia dentro del sistema horizontal, han tenido recepción concreta en los fallos judiciales que –dentro de los fundamentos de sus decisiones- han rememorado que se “debe ser severo en propender al cumplimiento exacto de las deudas que mantienen los consorcistas por ese concepto, dado su trascendencia para la vida del ente; de allí que la pauta es más generosa que en otros tipos de créditos y que, por ello, se admiten réditos a una tasa más elevada”.- (por ejemplo, Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala D, causa“Cons. Prop. Edif. Galería Jardín Florida 535/571 c/G., H. s/Ejecución de expensas”).
Si el lector repasa esos fundamentos tan elocuentes jamás podría concluir que la tasa de interés moratorio por el crédito impago de expensas comunes sería una tasa negativa… Pues sí lo es! En ese fallo, como en miles de otros similares, se aprobó una tasa de interés del 36% anual, o sea 3% mensual no capitalizable.-
Decisiones como la comentada son habituales en nuestros tribunales, y se reiteran esas tasas de interés negativas si se las compara con la tasa de inflación en casi todas las jurisdicciones. Entiendo que mas allá de las intenciones declamadas son decisiones sin adecuación a la realidad.
El costo del dinero en plaza –en las principales ciudades del país- ronda mientras tanto el 52 al 116% según se trate de créditos con garantía real, personal, descubierto de cuenta corriente bancaria o los intereses aplicables a saldos impagos de tarjetas de crédito. La tasa activa nominal anual promedio empleada por el BNA alcanza ya el 49,58%.-
Para completar el panorama el propio Banco Central de la República Argentina proyecta una inflación esperada de 51,1% anual en los próximos 12 meses (promedio de los mejores diez pronosticadores). El interés que en general se reconoce judicialmente alcanza apenas el que otorgan las entidades bancarias en colocaciones a plazo fijo (37% promedio anual al día 19.11.2021).
La Corte de Justicia de la Nación explicó en reiteradas oportunidades que la distorsión en el incremento de los distintos precios de mercado “hacen necesario un examen circunstanciado de la realidad económica imperante al momento del fallo y, en el caso concreto, en función de la proporcionalidad señalada. La realidad debe prevalecer sobre las fórmulas abstractas, no cabe prescindir del valor “actual” del inmueble, pues de lo contrario la solución se desentiende de las consecuencias inequitativas que ocasiona, y además transforman al resultado en una “fuente injustificada de lucro”. (“Melgarejo, Roberto R.” Fallos: 316:1972; 07/09/1993).
Cómo generar cambios:
Algunas alternativas para que el Administrador (y el consorcio), generen incentivos para el pago puntual de las expensas:
- Asumir la realidad en materia de costo del dinero o del financiamiento al que puede acceder el consorcio e informarlo a los propietarios: todos deben ser conscientes de las dificultades y costos de financiamiento que representa para el consorcio un propietario moroso.
- Tornar más eficiente el sistema de cobro de expensas comunes, ofreciendo a los propietarios soluciones creativas para solucionar un problema que no se resuelve sobre la base de viejas recetas (juicios de expensas, etc.), optando –por ejemplo- por mejorar los canales de cobranza (sumar plataformas de pago específicas), contratar servicios de gestión de mora temprana, entre otros.
- Incluir dentro del orden del día el tema de incremento de tasa de interés para mora de expensas como forma de generar compromiso e intervención activa de los propietarios en la temática, y generar cambios reglamentarios que restrinjan –sin caer en abusos- los usos de instalaciones comunes a los morosos.
NO HAY GESTION ADMINISTRATIVA EXITOSA SI NO ES VIABLE FINANCIERAMENTE.
La gestión de mora temprana, junto con los demás incentivos al pago puntual genera resultados, evita la paralización de las obras y gastos corrientes o extraordinarios del consorcio, permite acreditar una gestión administrativa diligente, deja los activos del consorcio a salvo de la devaluación de la moneda que experimenta la deuda en mora, entre otros beneficios.
Debemos recordar que propender a una cobranza eficaz es responsabilidad del Administrador.
Gerardo J. Rodriguez Arauco
Abogado