Por Gerardo Rodríguez Arauco
En el nuevo CCYC las asambleas tienen un desarrollo más importante y detallado que en la legislación anterior. Ya hemos explicado algunos de los resortes de la nueva legislación, pero deseamos enviar una SÍNTESIS de utilidad práctica, sobre la puesta en práctica de esas normas.
En cuanto a la convocatoria:
- Las convoca el administrador.
- En caso de omisión por cualquier causa, las convoca el consejo de propietarios, si existe.
- Ante la omisión o imposibilidad de convocar, se prevé la asamblea judicial, si la solicita el 10% de los propietarios (se computa por unidad).
- La forma de convocar depende de lo previsto en R.C.A., aunque existen varias normas nuevas que prevén la notificación por medio fehaciente, con lo que se recomienda utilizar este medio.
El orden del día:
- Sólo la administración está facultado para confeccionarlo.
- Únicamente en caso que convoque el consejo, este está habilitado para disponerlo.
Sólo pueden tratarse y resolverse los tópicos del Orden del Dia bajo pena de nulidad, salvo que estén presentes todos los propietarios y resuelvan unánimemente tratar otros puntos. La asamblea puede disponer abocarse a tratar sobre temas reservados a la administración o consejo, si así lo disponen propietarios que representen el 5% del total del consorcio por porcentual.
Facultades de la asamblea
Puede abocarse a tratar:
- Las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
- Las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
- Las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
- Las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.
La mecánica de la asamblea:
Quorum y mayorías.
Ya en etapa deliberativa y resolutiva, habrá que examinar si existe el quorum y las mayorías requeridas.
El quorum es la cantidad mínima de propietarios presentes o representados que deben hallarse para poder deliberar sobre un tema en particular.
La mayoría es la cantidad mínima de propietarios presentes o representados que deben votar favorablemente una moción para poder resolver válidamente sobre un tema en particular.
El nuevo Código Civil y Comercial trae innovaciones:
- Determina una mayoría general (Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.)
¿Cómo funciona esta mayoría?
No hay acuerdo sobre los alcances de una norma tan importante.
Pero debe ser interpretada de esta manera, a la luz de los reglamentos vigentes y de las restantes normas en materia de propiedad horizontal y de los derechos reales en general.
a). Esta mayoría absoluta es requerida para todo tema sujeto a resolución de la asamblea que no tenga una mayoría mas agravada prevista en el reglamento o la propia ley.
Funcionaría como una mayoría que se aplica supletoriamente cuando no existe una mayoría especial en el RCA (por ejemplo el CCYC dispone 2/3 del total para modif.RCA).
b). Esto así porque el propio código dispone que es el RCA el que debe disponer sobre el tema.
Veamos: Según el art. 2056 CCYC el Reglamento de propiedad horizontal debe contener obligatoriamente: “…
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
2. ¿Qué pasa cuando no se logra el quorum o mayorías? La propuesta de decisión. Mecanismo.
Dispone el CCYC que la mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
¿Cómo debe ser interpretada la norma?: Toda interpretación debe ser funcional.
La “propuesta de decisión o de resolución” se dá cuando la primera minoría en una asamblea (no la mayoría, porque justamente no se ha logrado reunirla) para evitar la frustración de la moción, solicita a la administración que circularice entre los ausentes la propuesta (moción).
Debe comunicarse por medio fehaciente, en el domicilio especial fijado ante la administración o –en defecto de esto- a la unidad.
La comunicación es a costo del consorcio y los trámites de notificación a cargo de la administración. Debe efectuarse en un tiempo útil, teniendo presente que el plazo de 15 días para oponerse o adherirse en forma expresa se computa desde la recepción de la notificación a cada propietario. Y considerando que el plazo de caducidad de la acción de nulidad de asamblea es ahora de 30 dias computados desde la asamblea, deberá enviarse casi de inmediato para evitar la frustración de la iniciativa.
La notificación debe enviar a los ausentes dice la norma, o sea que las personas que han sido representadas –en tanto no son ausentes- no deberían ser notificadas. También debe enviarse al domicilio especial constituido o a la unidad (en su defecto), dado que ahora es domicilio constituido por disposición de la ley en defecto de otro que haya fijado el propietario. La notificación debe contener expresamente qué propuesta de decisión se ha efectuado y qué cantidad de personas la han impulsado.
No se puede expedir un ausente sobre temas no considerados dentro de la propuesta o sobre otras cuestiones aunque no conexas pero que no formaron parte de la moción. La adhesión expresa es la que se recibe (en la administración y en forma fehaciente) dentro de los 15 dias posteriores a la notificación, y la adhesión tácita se produce por el silencio dentro de ese plazo. Debe dejarse constancia en el libro de actas, bajo el acta respectiva, del envio de las notificaciones (identidad de las personas, y fecha de envio); asi como de las oposiciones y de adhesiones. Vencido el plazo, debe efectuarse el cómputo y consignarse el resultado en el mismo libro de actas.
Aunque en el cómputo no se alcance la mayoría absoluta corresponde la propuesta se transforma en una resolución asamblearia.
Agrego que si la propuesta consiste en la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría en cualquier de sus formas (obtenida en la asamblea o luego de la propuesta de decisión) fatalmente debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares, caso contrario no es una resolución válida.
Esperamos que estas breves notas colaboren en la tarea cotidiana. Si desean contactar al Dr. Arauco, pueden escribir a su correo: rarauco@estudioarauco.com.ar.